台籍個人買賣上海房產實務


台籍個人在上海出售房產所得完稅後可自由匯往境外,不追溯當時購房資金來源。

台籍個人在上海買房須根據2018年7月2日公布的《關於進一步加強境外個人、港澳台居民購房審核的操作細則》,必須滿足幾項條件後,台籍個人才可以在上海享有購買一套居住用房的額度,首先是計算到在上海購房之日起要有連續滿一年的勞動合同,及相對應的個人所得稅或社保繳納證明。

其次是台籍個人(包括配偶及共同生活的未成年子女)名下在上海無房且購房用於自住的書面承諾,這和上海於2016年3月公布的規定,要求非上海籍大陸人員須以家庭為單位且社保需連續繳滿五年才能在上海購房的限購政策相比要寬鬆許多,要注意的是台灣居民目前仍無法以個人名義在上海購買辦公室、商鋪等「非居住」用房。

至於台籍個人的購房資金來源,可以用在大陸取得的合法收入,也可以向大陸當地銀行貸款,也可以從境外把購房資金匯入境內台籍個人帳戶,大陸銀行會審核資金來源合法性與真實性後,辦理外匯資金結匯為人民幣,同時將結匯後的資金直接劃入房地產開發企業或二手房轉讓方的個人帳戶。

台籍個人若是出售房產,在大陸銀行辦理出售房產的資金匯款到境外同名帳戶前,須憑售房合同、交易稅單向房產所在地稅務機關辦理對外支付稅務備案,完成稅務備案手續後,再憑稅務機關蓋章的《服務貿易等項目對外支付稅務備案表》、售房合同、身份證件等,向大陸銀行辦理匯款作業。

目前僅允許以外幣形式匯往境外。

要特別注意的是,和其他外匯管理政策不同,台籍個人將出售房產後的資金要匯往境外個人帳戶時,並不會追問當初購房資金來源,而且目前僅允許以外幣形式匯往境外,且匯出金額不得超出稅單中房產轉讓金額扣減相關稅費後的餘額,若房產實際成交金額低於稅務機關核定出售金額,那有些大陸銀行會允許用稅務機關核定金額進行購匯。

另外,台籍人員在上海購買居住用房所承擔稅費,主要在契稅,如果是購買90平方公尺以下的普通住宅,那契稅為1%,如果是大於90平方公尺普通住宅則是1.5%,至於非普通住宅則按出售價的3%徵收;除契稅外,還有交易手續費、交易登記費。

目前台籍個人出售上海房產,土地增值稅和印花稅都是免徵,只有增值稅和個人所得稅。

1、增值稅
台籍個人將購買不足二年的住房對外轉讓,須按5%的徵收率全額繳納增值稅,但若是出售購買已滿二年的普通住房,則免繳增值稅;另外出售二年以上的非普通住房,是以出售金額減去購買住房金額後的差額,按照5%繳納增值稅。

2、個人所得稅
台籍個人轉讓家庭名下滿五年且是唯一的住宅,可免繳個人所得稅,但若轉讓的是不滿五年,或是滿五年但不是家庭唯一住宅,則按照獲利的20%稅率繳納個人所得稅,萬一無法提供準確的房產購入金額,則普通住宅按全額的1%繳納個人所得稅,非普通住宅按全額的2%繳納個人所得稅。

要注意的是,由於上海官方制定的普通住房標準常低於市場價格,所以目前上海成交的房產大部分屬於非普通住房,台籍個人還要留意,如果稅務機關認為房產成交價格低於核定金額,則會按稅務機關最後核定的合理交易金額繳稅。

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