漲價去庫存


時序入春、百花綻放,但陸房市卻依舊寒意逼人。今年第一季,大陸房地產投資金額及商品房銷售面積,同比再下滑9.5%及19.4%;讓人欣慰的是,五一長假前,市場已開始迎來利好新聞。

先是瑞銀首開外資先河,樂觀看待大陸房市前景,接著是A股和H股房產板塊出現久違集體大漲行情,而原本位處房產風暴中心的萬科,也在日前迎來七年半以來最大股價單日漲幅。

無庸置疑的,大陸中央政治局會議所提,要研究消化房產存量政策,肯定是近來大陸房市風向改變主驅力。但讓人好奇的是,2015年的那一波漲價去庫存經驗,能否復刻在今年的房產存量去化政策上?

大陸房市存量確實不少
2015年,陸商品房庫存面積7.19億平方米,其後,拜去庫存政策之賜,大幅下滑至5億平方米以下;但疫後不久又隨即走高,去年及今年Q1雙創史上最高的7.6億及7.5億平方米庫存紀錄。


大陸房市存量不少,去年及今年Q1雙創史上最高庫存紀錄。

易居研究院百城住宅庫存報告顯示,今年3月全國百城新建商品住宅庫存去化周期25.3個月,其中一、二線及三、四線城市的新建商品住宅庫存去化周期,分為19.2、21.6及33.1個月,相較過往12至14個月合理去化周期,大陸目前房市庫存確實偏高。

此外,克而瑞地產研究院統計數據亦顯示,熱點城市商品房銷售舊庫存占比55%;意即,即便是熱點城市也有逾半批售房源來自2023年與以前年度,且愈偏遠城市、舊庫存占比愈高。

庫存去化 景氣落底
景氣循環一般分為景氣復甦初期、加速成長、由頂峰回落及持續探底等四階段。眾所皆知,景氣谷底時要勇於投資,方能在下波景氣來臨時,有即時新產能開出。

但困難的是,谷底究係V型亦或長U型,又常成為廠商擴廠決策時所必需面臨的重大挑戰;這就好比走在陰暗的長隧道裡,看到迎面而來的亮光;就得抉擇,究係隧道將盡,加快腳步(現在投資)、正好迎接明亮的未來?亦或,它只是火車頭前的探車燈,冒然向前(太早投資)、肯定橫死街頭。

企業看好市場前景時,總會增加訂單、提前建立庫存,但有時也會受過度樂觀影響,累積過多且不必要的超額庫存;一旦市場需求減弱,就得面對現有庫存如何去化及必需耗時多久才能去化等問題。也因此,庫存去化永遠都是房地產等景氣循環產業,判斷景氣是否落底首要依據。

愈漲愈有人買
供需理論認為,價格愈低市場需求愈大;但美經濟學家T.B.Veblen發現,鑽石及名牌包,愈貴反愈吸引消費者青睞;究其原因,除炫耀性消費心理因素外,保值及價格上漲預期也是關鍵影響因素;房地產及股票投資,跟精品一樣,投資人也是因為預期後市看漲才會競相追價。

是以,不景氣時,股市及房市乏人問津,並非因為市場沒錢,有些時候,只是錢等在旁邊看,或且投資人只是不願意在後市不看好時槓桿操作。一旦市場信心恢復,有了房價或股價不再下跌甚或即將上漲預期,這時賣壓就會縮手、摸底買盤也會進場,底部自然浮現。

也因此,判斷房地產景氣能否走出谷底,不能依靠傳統經濟學觀念,認為房價下跌買盤自然浮現。要知道低房價只會讓消費者更想縮手不買,反而房價上漲才能吸引買盤搶進;確切地說,唯有讓市場對房市前景產生漲價預期,買盤才會大量湧現。也就是說,房價漲、庫存才能去化、景氣谷底才會浮現。

借鑒2015年漲價去庫存經驗
繼上(4)月底中央政治局會議提出,要統籌研究,如何消化存量房產和優化增量住房政策後,去庫存已成今年大陸房巿發展主旋律。這不免讓我們想起,2015年那波「漲價去庫存」經驗,因為那一波房產庫存去化,的的確確是拜房價上漲所賜。


棚戶區、危房改造及配套建設等,是2015年房價上漲及去庫存的關鍵因素。圖為北京最大棚改工程落成、居民回遷。寬鬆貨幣政策(2015年人民銀行連十次降準降息、近兩年連五次降準)、限購解禁及首付下調等政策配套,無疑都是2015年及近年,大陸中央為提振房地產市場景氣所祭出的重大利好政策;但無可諱言的是,2015年國務院所頒布的,關於進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設工作意見,才是市場一致公認,推漲2015年房產價格上漲及庫存順利去化的核心關鍵因素。

所謂棚改貨幣化安置,就是政府直接以貨幣形式補償被拆遷棚戶區居民,居民再拿補償金到商品房市場直接購房;也因此,房市才會在2016年迎來大漲行情、房地產庫存才得以順利去化。

當然,時代不同、環境也不同,我們委實不應期待,為了復刻2015年的漲價去庫存經驗,政府會再次出台貨幣棚改2.0甚或3.0政策。但可以肯定的是,為了房產庫存的順利去化,今年的大陸房市肯定利好不斷。這次大陸中央會採何房產去化庫存政策,就且讓我們拭目以待。

上一篇從出口到出海
下一篇台灣出口數據的表象與本質